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東京圏の地価は07年第2四半期がピーク 

東京地価は今後どうなるのか?
不動産鑑定の最大手、三友システムアプレイザル社長の井上明義氏が27日付日経ビズプラスで「既にピークアウトした」と発言しています。井上氏によると「東京圏は07年第2四半期がピークだった公算が大きい」といいます。http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20080326kk000kk

東京圏は07年第2四半期がピークだった公算大

翻ってわが国の地価の現状をみてみよう。3月24日に国土交通省が発表した地価公示(2008年1月1日時点)によると、東京圏の商業地は前年比12.2%の上昇と、前年の9.4%より伸びが高まった。しかし、先行性のある都心3区の高額地価ポイントに着目すると、上昇率は前年より低下しているところが多い。今回、都内では、都心3区の高額地点からの波及効果によりつれ高となる地点が多かったが、その都心の地価高騰ポイントでは既に、上昇加速のエンジンは止まったとみられる。


 当社の四半期地価データでより詳細にみていくことにしよう。当社は全国の不動産鑑定評価を年間1万件程度実施している。そのうち1都3県の東京圏の地価情報の件数は毎四半期1000~1500件あり、その基礎データから地価インデックスを四半期ごとに作成し、地価動向を把握している。


 それによると、06年第3四半期から約1年余り続いた今回の2けたの地価上昇ペース自体、かなり鈍化してきていることが見て取れる(図表1参照)。


 07年第4四半期の1都3県の上昇率は、住宅地で前年同期比14.8%、商業地で同21.0%の上昇と、高水準の伸びであることには変わりはない。しかし、前期(07年第3四半期)と比べると上昇率は、住宅地で6.7%ポイント、商業地で9.5%ポイントも低下している。07年第3四半期、第4四半期と2四半期連続して上昇率が大幅に縮小していることをみると、この1年余りの急テンポの上昇に変化の兆しが出ている、より踏み込んで言うとミニバブルが崩壊したと推測できる。結果として住宅地・商業地共に上昇率のピークは07年第2四半期の可能性が高い。今後この間の短期間での上昇とその反動が経済に与えるマイナスの影響が懸念される。

不動産

都心ブランドエリアが演出した「ミニバブル」崩壊の影響は・・・

 今回の商業地のブームは、海外の不動産投資マネーも入った東京都心の特定ブランドエリア人気が演出した感がある。ブランドエリアはもともと供給に限界もあり、ブームの面展開が生じる余地が限られたものとみられる。過去の経験から東京都の商業地が数期遅れで他県に波及しているが、今回は短期間で都心地価の高騰が収束することから、東京周辺他県では波及を待たずに地価の低下に転ずる可能性すら考えられる。

 サブプライムのような証券化商品の暴落というニュースが、日本から世界に向けて発信される可能性はないものの、地価動向とそれに伴うリスクには、過去の経験を生かし、金融面への影響も含めて細心の注意を払う必要がある。


 井上明義(いのうえ・あきよし)氏
 地価や不動産について豊富なデータに基づき発言し続けている。日本生命保険、ミサワホームを経て、1980年に現在の不動産鑑定会社を設立。鑑定業界に新しいシステムを導入し業界最大手に育てた。土地バブル最盛期に地価の暴落を予測した。著書に「土地の値段はこう決まる」(朝日新聞社)。1937年生まれ。愛知県出身。



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