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都心はバブル? 全国平均地価が16年ぶり上昇 07年公示地価 

  毎年恒例の公示地価が22日、発表されました。
 3大都市圏の住宅地が平成3年以来16年ぶりに上昇に転じたほか、東京都渋谷区神宮前や港区南青山では上昇率が45%の地点もあるなど、都心ではバブル期を彷彿とさせる幅のある上昇を演じています。

 この一年、各国のREIT市場には世界の余剰資金が大量に流入。ものすごい勢いで相場を押し上げました。
 先日の世界同時株安で一時的に下落に転じましたが、米国の住宅金融マーケットはなおも先行きが不透明ですが、リスクの許容度をにらみながらもある程度の利回りを確保しないといけない年金資金などはもうREITから離れるわけにいかない構造的な事情を抱えていますので、一時的な資金逃避はあっても、7割方は引き続きREIT市場に預託せざるを得ない、と筆者はみています。

 さて、日本のREIT市場もそれらの動きと無論、連動しています。ただ上昇のタイミングが各国より少し遅れてやってきました。半年前に比べて東証のJ-REIT指数は1.47倍近く上昇しました。利益確定の売りが断続的にあるでしょうが、それをこなしながらも今後も上昇を続けるのか。逆に調整で下方へ向かうのか。

 世界の不動産市場へ流れ込む資金の動きをにらみながら、実物不動産の取引の勢いが今後も続くのか、筆者は注意深く見ていきたいと考えています。 











フジサンケイ ビジネスアイ - 2007年3月22日http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200703230031a.nwc

 国土交通省は22日、土地取引などの指標となる2007年1月1日時点の公示地価を発表した。それによると、全国平均で商業地が前年比2・3%上昇し、住宅地も0・1%の上昇となった。商業地、住宅地とも昨年は2・7%の下落で、バブル経済時代の1991年以来16年ぶりにそろってプラスに転じた。
 東京、名古屋、大阪の三大都市圏では、計9地点の商業地で上昇率が40%を超えるなど大幅に地価が上昇し、全国平均を押し上げた。地方圏も下落は続いているものの、3年連続で下げ幅が縮小。福岡市や仙台市などの地方中核都市の商業地では上昇地点が増大しており、地価の上昇傾向が鮮明となった。
 3大都市圏の平均は、商業地が8・9%の上昇で、前年の1・0%の上昇から一気に拡大。住宅地も1・2%の下落から2・8%の上昇に転じた。これに対し、地方圏は商業地が2・8%、住宅地が2・7%の下落でだったが、昨年に比べ下落率が商業地で2・7ポイント、住宅地で1・5ポイント縮小した。
 上昇率のトップは、昨年に続き、商業地が東京都渋谷区神宮前5丁目、住宅地が同港区南青山5丁目で、いずれも45・%の上昇を記録。最高価格は同中央区銀座4丁目の1平方メートル当たり3060万円で、14年ぶりに3000万円の大台を超えた。
【用語解説】公示地価・・・・ 国土交通省が地価公示法に基づき公表する毎年1月1日時点の全国の土地の価格。公示されるのは同省の土地鑑定委員会が選定する標準地1平方メートル当たりの価格で、今年の標準地数は3万地点。同委員会から調査を委託された、各地の不動産鑑定士が標準地の価格をその土地の取引事例や収益性などを基に算定し、同委員会が決定する。公示地価は、一般の土地取引や公共事業用地の取得価格算定、相続税評価(路線価)や固定資産税評価基準の指標となる。


速報:地価とマンション価格の動向調査発表。「ノムコム」


■「バブル」懸念の声も
 幅のある上昇を示した東京都心部や大阪、名古屋などの一等地の様子を「バブル」と指摘する声も上がっています。
 毎日新聞(3月23日9時56分配信 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070323-00000003-maip-soci)は、
「“バブル再来”警戒する声も」との見出しで次のように記しています。

 16年ぶりに全国平均地価が上昇した07年地価公示。全体を底上げしたのは、大都市のごく一部の極端な値上がりだった。東京と大阪で40%以上も上昇した場所には、商業施設などの再開発に伴って投資マネーなどが流入する。国土交通省は「値上がり地点には収益・利便性の裏づけがある」とみているが、地元からは「将来を見込んで価格がつり上げられている」と“バブル再来”を警戒する声が聞こえる。【中村牧生、平川哲也】
 東京都港、渋谷両区の境にある「表参道」地区。住宅・商業地とも全国1位の上昇率だった。表参道ヒルズのオープンから1年が経過。ブランド価値が増しているためともいわれるが、地元の不動産業者は「表参道ヒルズのオープンなどで注目され、外から投資家が入り込んでいる。利用価値を見込んで異常に価格をつり上げているようだ」と指摘する。
(一部抜粋)



■実態は二極化

 ブランド力のある地域とそうでない地域ーー。地価の上昇率、下落率を見ると二極に分化していることがわかります。
 日経金融新聞(「地価上昇「全国平均」のクセもの」(3/23) 津川悟デスク)の記事がおもしろい。

 16年ぶりに全国平均で地価が上昇しました。これまで一貫して地価が下落してきたわけで、資産デフレに苦しんできた企業、金融機関、個人にとっては、感慨深いものがあると思います。倒産、破綻、自己破産など、多くの悲劇を生み出し、日本経済に大きな傷跡を残しました。
 大手町、有楽町、六本木、表参道……。いまや東京都心では高層ビルの建設ラッシュです。家賃も高いにも新築ビルでは空室がなく、地価上昇の原因は余剰マネーの投機ばかりではなさそうです。
 ただし、「全国平均」という言葉はクセものです。国土交通省の発表資料によると、平均3.6%上昇した東京圏の住宅地は「港区、渋谷区では、局所的に30%、40%を超える高い上昇率を示す地点が見られたが、(中略)このような地点は、圏域内全地点数の0.5%程度と極めて限定的」だそうです。地方圏全体の住宅地は、なお4.2%下落しています。投資する際は、地価全体に連動するインデックス商品に投資するわけではありませんから、個々の物件を冷静に分析する必要があります。
http://www.nikkei.co.jp/ks/desk/desk.html

■地価上昇の牽引役は?

 読売新聞は「不動産ファンドけん引」が書いています。

 市場を通じて投資家から集めた資金を不動産で運用する不動産投資信託など不動産ファンドは、積極的な投資で都市の地価上昇のけん引役となった。ただ、不動産価格の上昇などで、今後の成長性には陰りも見え始めている。
 国内の不動産投信(J―REIT)は2001年9月に東京証券取引所への上場が始まり、現在41銘柄ある。住信基礎研究所によると、未上場で特定の投資家から資金を集める私募ファンドと不動産投信を合わせた日本の不動産ファンドの規模(資産取得額ベース)は、昨年末で11・5兆円と、03年末の計2・3兆円の5倍に成長した。銀行の不動産業向け貸出残高が04年以降、ほぼ横ばいなのとは対照的だ。
 不動産投信は、バブル後の地価下落で割安になった物件を低金利で調達した資金で取得し、景気回復の追い風を受けて高い運用利回りを実現した。世界的な「金余り」の中、円安で日本の不動産に割安感が出て、海外の資金も流入した。東証REIT指数は2月26日に03年4月の指数算出開始以来の最高値を記録した。
 しかし、大都市の地価上昇で、オフィスビルやマンションなどの取得価格が上がり、運用成績に頭打ちの傾向が出ている。02年に6%台に近かった全銘柄平均の配当利回りは06年以降、3%台に低下した。
 地方進出や、対象物件を商業施設や倉庫、ホテルに拡大して成長力を維持する動きもあるが、「手間の割に収益が上がらない」(不動産開発大手)という。
 金融庁が13日、ビル価格を過大に評価したとして、J―REITの資産運用会社に業務停止命令を出すなど監視を強めている。国土交通省も20日、日本不動産鑑定協会に証券化不動産の鑑定評価を適切に行うよう求めており、新規投資が慎重になる可能性もある。
 野村証券の福島大輔シニアアナリストは、「日米の金利差が縮小し、為替が円高に振れると、海外の投資マネーは逃げる恐れがある」と指摘する。これまでのような成長を続けられるかどうか、不透明になってきた。http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20070323mh07.htm

 一方、朝日は「海外マネーが牽引」と少し対象を絞った記事を載せています。
2007年03月23日 朝日新聞http://www.asahi.com/business/topics/TKY200703230041.html
 地価上昇を牽引(けんいん)する、不動産の主要な買い手の一つが海外勢だ。日本の不動産は「他の主要先進国と比べ割安」とみられており、海外ファンドが日本の不動産に投資しようという意欲は依然として強い。一方、国内の不動産会社やファンドも、より割安な投資物件を求めて地方への投資を増やしており、投資マネーの奔流は次第に広がりを見せている。
 「日本勢が大勢かと思ったら、入札参加者の7~8割が外資で驚いた」
 ずさんな衛生管理で経営難に陥り、東京・銀座の本社ビルを29日に手放す不二家。ある幹部は米金融大手シティグループ傘下の投資ファンドがビルを落札した入札を振り返り、そう語った。売却額は135億5000万円。巨額の資金を得た不二家は1年以内にビルを明け渡し、関東大震災前に進出したなじみの地を離れる。シティは転売や再開発で利ざや稼ぎをもくろんでいるとみられる。
 オーストラリアには投資対象を日本の不動産に絞った上場不動産投資信託(リート)が3銘柄ある。日本国内に点在する220兆円規模の商業用不動産の市場を狙って、4月にはさらに1リートが上場する。
 そのひとつ、ガリレオ・ジャパン・トラストは東京都内のオフィスや商業施設など約600億円の資産で運用している。その規模を今春、1000億円に拡大する方針だ。
 外資系が狙うのは、オフィスや商業施設にとどまらない。世界19カ国に展開している物流施設専門の開発会社、米プロロジスは日本各地の港湾周辺や幹線道路沿いの倉庫跡などを取得し、10万平方メートルを超える巨大施設を相次いで建設している。01年に建設に着手した東京都江東区新木場の施設を皮切りに、現在建設中のものを含め、この6年間で54施設を建設・買収した。総面積は延べ約240万平方メートルにもなる。
 プロロジスは日本への投資額を現在の3200億円から09年末までに8000億~9000億円に拡大する戦略だ。日本で完成した施設の一部はシンガポール政府投資公社とともに作ったファンドに譲渡する。山田御酒・プレジデント兼日本共同最高経営責任者(CEO)は「日本の地価は割安感がある。港、道路など交通インフラのレベルも高く、物流施設の需要も大きい」と話す。
 世界のマネーが日本の不動産市場に向かっている大きな理由の一つは、日本の不動産投資の「イールドギャップ」が高水準だからだ=グラフ。イールドギャップとは、不動産の賃料収入を購入価格で割って得られる投資利回りと、長期金利の差を意味する。日本は利上げが始まったとはいえ、超低金利が続いており、2%程度の差がある。一方で比較的、金利の高い米英では不動産の利回りが長期金利を下回る。米英より日本のほうが、不動産投資のうまみが大きいわけだ。
 香港、シンガポールなどアジアの主要都市と比べても日本での不動産投資のうまみは大きく、「世界最高水準のイールドギャップ」(外資系証券会社)という。 ただ、不動産の購入価格が上がれば、賃料が上がらない限り、投資利回りは下がる。地価上昇で日本の不動産投資利回りは低下傾向を強めている。
 海外の機関投資家が魅力を感じる不動産投資利回りは4~5%。東京都心では最近、2%台の取引事例も出てきており、今後の投資拡大には不透明感も漂っている。


■すでに天井?

 一方、沸騰する地価はすでに「天井」という見方も出始めている。
朝日新聞の報道(「地価はすでに頭打ちか? 07年地価公示」2007年03月23日朝日新聞)をみてみよう。

 今年の地価公示を昨年と比較すると、「上昇地点の急増」と「上昇率の大幅アップ」が最大の特徴である。平均値でも三大都市圏は住宅地がマイナス1.2%から2.8%へ、商業地は1.0%から8.9%へ。東京圏に限れば住宅地はマイナス0.9%から3.6%へ、商業地は1.0%から9.4%へといった具合だ。
 象徴的なのは昨年の地価公示で、全国一上昇した住宅地(東京・南青山)は28.8%だったが、今年は同一地点で45.5%も上昇している。商業地は昨年が名古屋駅前の近鉄ビルで38.0%だったが、今年は東京・神宮前で45.5%となっている。
 大阪圏住宅地の最高上昇率は昨年の10.1%から今年は19.8%へ、商業地は20.4%から43.1%へ(同一地点)。同様に名古屋圏住宅地は10.9%から17.9%へ、商業地は38.0%から45.1%へ。
 つまり、地価公示ベースでは05年よりも06年の方が全般的に激しく上昇していたことになる。この動きは、今年も継続されていくのだろうか。
 大手不動産会社の開発や流通など実務担当者の見方はこの点に関しほぼ一致している。「東京都区部については、そろそろ収束すると見ている」「同意見だ。収益物件の場合、期待利回りがさらに下がり3%になればあと1、2年は上がるかもしれないが、三大都市圏全体でみれば昨年すでにアップアップの状態だ」「マンション用地のこれ以上の値上がりは考えにくい」――など。
 実態の価格としては、昨年すでに頭打ちの傾向が出てきていたことを推測させるマクロ的な指標も多い。例えば、Jリートのうち初期に上場されていた15銘柄の昨年1年間の物件取得状況を3カ月毎に見ると、2,729億円→2,339億円→1,028億円→1,114億円となっていて、後半になると急減していることが分かる。

 法務省統計で東京都の土地所有権移転登記件数はどうか。06年は10月までの動きで前年同月比がプラスだったのは2月と7月だけで、ほかの月はいずれも減少していた。05年の11月、12月も前年同月比減少していた。
 つまり、土地売買は減少し始めている。これを裏付けるように、国内銀行の不動産業向け貸し出し残高も、06年12月末で前年同期比横ばいに転じている。
 大都市圏での実態価格は、そろそろ「頭打ち」の状況にあることを物語っている。
(以上、朝日新聞)http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200703230003.html

■国土交通省発表の概況は次の通り→http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/index.html


平成19年地価公示に基づく地価動向について(概括)

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平成19年3月23日
国土交通省土地・水資源局

 平成19年1月1日時点の地価公示によると、平成18年1月以降の1年間の地価動向は、三大都市圏においては上昇し、地方圏においては下落幅は縮小したものの引き続き下落となった。その結果、全国平均で見ると、住宅地及び商業地ともに16年ぶりにわずかな上昇となったが、これは地点数の多い三大都市圏及び地方ブロック中心都市の上昇が押し上げたものである。

1.  景気回復・都心回帰の動きの中、三大都市圏及び地方ブロック中心都市を中心に、それぞれの地域全体の平均が上昇となったが、これは、高級住宅地、ブランド力の高い地域や鉄道新線沿線の地域等利便性・収益性の高い限られた一部地域における高い上昇が地域全体の平均を押し上げたものである。
 また、マンション・オフィス需要の増大や不動産証券化市場の規模の拡大が地価の上昇傾向に寄与していると考えられる地域が見られた。先行きについては、今後の景気・金利動向、マンション分譲価格の設定を含めた供給側の動向やそれに対する需要側の動向、マンション・オフィス賃料の動向の影響などに留意すべきである。

2.  地方中心都市等においても、都市再生・地域再生の取り組み、市街地整備や交通基盤整備等による利便性・収益性の向上を反映して、上昇地点が現れ、又は増加している地域もあったが、その他の地域においては、おおむね下落幅は縮小しているものの依然として下落が続いた。

 このように、今回の地価公示に基づく地価動向は、総じて見れば、三大都市圏及び地方ブロック中心都市の一部に地価の上昇傾向が見られる一方、地方圏では引き続き下落傾向が見られるが、先行きについては、景気・金利動向、需給バランスの動向の影響などに留意すべきである。
(国交省HPより引用)http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322a.html




■実際の各地の地価の検索はこちら
 →国土交通省地価公示/都道府県地価調査http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2


■そもそも地価公示とは? →「ここがポイント 地価公示」http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/



 
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