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都心地価にミニバブル終焉の兆し? 

 今月の16、17日の連休明けのタイミングで国土交通省で基準地価が発表されます。サブプライムショックに伴う世界的な株安の連鎖でREIT市場も急速に収縮の度合いを高めていますが、その影響が日本の実体不動産にどれだけ影響を及ぼしているかーーに関心が高まっています。

 例年、基準地価の発表にあわせて報道が集中するものなのですが、ことしは昨年までとは違い早くも傾向ものの記事がポツポツと出始めました。19日、20日ごろに集中するであろう各メディアの論調を予測するのにはぴったりですが、この先の不動産市況を読むためには、いささか物足りなさも正直感じます

首都圏マンションなら総合地所

 最近のREIT相場の大幅下落はみなさんご存じの通りで、これまでの都心地価の高騰劇を支えてきた張本人がREITや私募ファンドなど海外を中心とした不動産投資資金であったことは疑う余地がありません。ただし、乱高下を繰り返す不動産金融の世界と、実物不動産の動きとは必ずしも同一ではないということを思い出して欲しいのです。私自身は、いまの景気回復のスピードが多少の減速感を伴うにせよ今後も当面続くという前提ならば、都心のオフィス賃料と空室率(実需)が激変するとは考えられず、実物不動産の価格は緩やかながらも今後も上昇を続ける、という見方です。




 私の意見をたらたら書くよりも、まずは各紙(誌)の報道を紹介しましょう。

 先陣を切ったのは朝日新聞社の週刊「AERA」9月3日号。
 「バブル 都心地価の下落が始まる 日本版リートすでに下落、最新データは大半が天井」と題し、都心地価が下向きに転じた様子をレポートしています。

 「都心の地価下落は、もう始まっています」
 東京都千代田区の不動産鑑定士、田原拓治さんはこう打ち明ける。
 東京都心の地価高騰が牽引役となり、今年の公示地価は全国平均でも 16年ぶりの上昇となった。ところが、その都心では早くもピークを 過ぎたというのだ。(AERA)



 9日付産経新聞も 都心地価、上げ止まり 海外資金急減/30地点伸び0% というタイトルで都心地価の頭打ち状態を報道しています。

 「高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに頭打ちの様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン(サブプライムローン)問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている」(産経)


 AERAは、8月9~17日のわずか1週間余りで20%近く急落した東証REIT(リート)指数を例に挙げて、「今年6月に入って、潮目が変わった。それまでREIT市場の大きな牽引役となっていた外国人投資家が、急に売り越しに転じたのだ」と指摘しています。

 売り越しに転じた理由をAERAは、REITアナリストの山崎成人さんの言葉を引き、「金利の上昇で、REITの配当利回りと(国債の)長期金利の金利差が縮まったことに加え、海外投資家はオフィス賃料の上昇を見込んだものの、期待したほど上がらなかったために売りに転じたのです」「サブプライムショックを機に、海外ファンドは投資リスクを見直すことになった。その結果、海外投資家の動きは鈍り、日本の不動産市場への投資は止まる。結果として、サブプライムショックが日本の不動産価格を沈静化し、不動産バブルを止めてくれるきっかけとなるでしょう」

 産経もまた、山崎さんのコメントを採用しています。

 「山崎さんは『海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう』と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。」

 

 ファンド資金の流れに変化が生じたことが実物経済にどんな影響を及ぼすのでしょうか。AERAも産経もすでに地価は「上げ止まり」と指摘しています。AERAも産経も、地価の頭打ちの根拠として、
野村不動産アーバンネットの調査資料を基に論を展開しています。

 「野村不動産アーバンネット(東京)が7月、東京23区内の住宅地51地点を抽出した地価動向調査によると、7月1日時点におけるこの1年間の地価の伸び率は21.4%。しかし、直近3カ月の伸び率は3%にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。また、地点ごとにみると、「港区赤坂8丁目」「渋谷区神宮前4丁目」など、調査地点の半分以上にあたる30カ所の伸び率が0%を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している」(産経

 「この51地点の値動きを最近の3カ月間で見ると、実は半分以上の30地点で変動率は0%となっている。残る21地点が上昇しているため、平均値では3カ月間も上昇はしている。しかし、前回の4月調査と比べると上昇地点数は39からほぼ半減した。
 「半分以上が上昇率ゼロ。これは、いまが地価のピークであることの証拠でしょう」と田原さんは分析する。

 しかも、半分以上が変動率ゼロなのに、マイナス地点は一つもない。これは統計学的にいささか不自然だと田原さん。それはつまり、趨勢としてはすでに地価下落であっても、その場合は売買自体が成立しにくくなるため、「下落」のデータが表面化するのは遅れる傾向があるのだという。(AERA




20070909170141.jpg



ノムコムの賃貸


2007.7.27 野村不動産アーバンネット実勢調査による2007.7.1時点の首都圏「住宅地地価」と「中古マンション価格」の動向 http://www.nomu.com/column/vol180.html

4-6月期の「住宅地地価」は、首都圏エリア平均としては+2.4%(前回+3.0%)の変動率となり、継続した上昇傾向を示していますが、その動きに歯止めがかかり始めた感があります。都区部・都下で「値上がり」を示す地点数が減少し、「変わらず」が増加しているのに対し、埼玉・千葉では依然「値上がり」地点数が増加するという現象が見られ、地価の動向が中心部から郊外に波及する様子が伺えます。
一方、同一マンションの価格変動調査である「中古マンション価格」は、依然として堅調さを示しているものの、「値下がり」を示す地点も5.9%(前回2.7%)あり、物件毎に選別の眼が厳しくなっているようです。

年間ベースの地価変動率の推移を見ると、首都圏エリア平均で13.4%(前回13.3%)の上昇となりました。特に、都区部では平均で21.4%、最高値で50.0%と依然高い数値を示しています。
年間ベースの中古マンション価格変動率も、首都圏エリア平均で8.0%(前回7.2%)と引続き上昇を示しました。年間ベースで「値上がり」を示す地点は80%(「変わらず」を含めると90%)を超えており、同一マンションの価格変動の調査としては、強い上昇基調の表れと言えるでしょう。

住宅地の地価動向データhttp://www.nomu.com/knowledge/chika/

東京都区部(PDF 15K)http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200707house_tokyo_23.pdf



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