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不動産ファンドのグローバンスが破綻  

 3月にレイコフ(本社・大阪市)、今回のグローバンスなど大手に比べ体力に劣る不動産ファンドやマンションデベロッパーの倒産が目立ってきました。

 これが業界の本格的な再編淘汰の時代の幕開けになるのか、それともこれだけで終わるのかーー。

後者になることをひたすら願うばかりです。


グローバンスが民事再生手続きを申請、負債総額74億5000万円

2008年5月27日 15時4分 nikkei BPnet

不動産ファンド運用会社のグローバンスは5月26日、東京地方裁判所に民事再生手続きを申請し、受理された。帝国データバンクによると、負債総額は74億5000万円に上る。

グローバンスは2003年に設立、不動産ファンドの組成やアセットマネジメント業務などを手がけてきた。2005年9月に名古屋エリアの物件に特化した「マルハチファンド」の運用を開始したのを皮切りに、関西ファンド、学生マンションファンドなどを次々と組成してきた。運用資産総額は952億円に達する。

2008年3月には三つのファンドを立ち上げる予定だったが、このうち二つのファンドに関してノンリコースローンを調達できずに組成を断念した。そこで組み入れ予定物件を3月末に自己資金でいったん決済。6月に組成するファンドへの組み入れを計画したが、ここでもノンリコースローンを調達できなかった。手元資金の流出、保有コストの増加などによって財務体質が悪化し、自力での事業継続を断念した。





ゼファー子会社、近藤産業倒産

2008年06月02日 朝日新聞

 ゼファーの連結子会社である近藤産業(大阪市中央区)が5月30日、大阪地方裁判所に破産手続き開始の申し立てを行った。負債総額は322億5,800万円。
 近藤産業は、主に関西圏を中心にマンション分譲を展開していたが、不動産市況の急激な変化により販売計画に大幅な遅れが生じるなど、資金繰りがひっ迫していた。
 関西エリアへの進出を目的として、06年1月に近藤産業を子会社化したゼファーは、これまで直接貸付、債務保証の差し入れにより資金調達を支えていたが、継続的な支援は困難と判断した。
 近藤産業の08年3月期の業績は、売上高199億6,900万円、経常損失13億4,100万円、純損失23億4,600万円。




青木不動産:自己破産を申請


毎日新聞 2008年6月3日

 帝国データバンク東京西支店(八王子市)によると、青木不動産(立川市柴崎町3、資本金2000万円)が2日、東京地裁に自己破産を申請した。07年3月期時点の負債は約90億900万円という。
 青木不動産は74年設立。マンションや戸建て住宅の分譲を手がけ、最近は「ベルヴィータ」ブランドの分譲マンションを展開していた。07年3月期の売上高は約75億3800万円で、23区や首都圏でも実績を上げていたという。多摩地域での不動産価格の下落や消費意欲の減退で経営環境が悪化したらしい。【佐藤浩】

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温家宝首相「国が守ってあげる・・・」 中国四川省大地震で 

 12日午後2時半ごろ、マグニチュード7・5の地震が発生した中国四川省。犠牲者の数が数万人規模に膨れ上がりそうな雲行きです。

 民放ニュースでさきほど、流れましたが被災地現場指揮に入った温家宝首相が、両親が無くなり泣きじゃくる被災者の小学生の手を取りながら「なかないで。国が(あなたを)守ってあげる。生活も保障する」と声を掛けていたのが印象的でした。

 中国の国家体制など批判は色々あるとおもいますが、わが国の状況に当てはめると政府の首脳が災害現場へ駆けつけ、そのような言葉をかけられるだろうか。とりわけ停滞感の強い永田町で、福田首相が同じセリフをはけるものなのか疑問に思います。

当の温家宝首相ですが13日、被災地で転んで手に軽いけがを負ったと14日付の香港各紙が伝えました。
 各紙によると、温首相は四川省都江堰の被災現場で転倒し、手から出血。しかし手当てしようと近づいた医療要員を払いのけ、そのまま陣頭指揮に当たったそうです。各紙は、温首相が進まない救援活動にいら立ったのか、部下に電話で「君たちがどうであろうと民衆を救わなければならない。これは命令だ」と怒鳴り、電話を投げた様子も伝えたそうです。


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敷金トラブル 

敷金を取り戻す(おいくらですか)=訂正あり
2004.12.23 東京朝刊 20頁 生活2 写図有 (全2,147字) 
 賃貸住宅の敷金返還を巡るトラブルが、後を絶ちません。特に、退去時に法外な原状回復費用を請求されるケースが問題になっています。国の指針では、借り主が「通常の使用」をしていれば修繕費用は負担しなくてよいと定められています。不注意によるキズやひどい汚れはともかく、不当な請求には、毅然(きぜん)と対応するのが肝心。少額訴訟で取り返すことも可能です。(古澤範英)


 都内に勤める男性会社員(42)は、4年間住んだマンションを引き払った昨年12月、請求書に目を疑った。原状回復費用が計34万3千円必要で、敷金の32万8千円全額に加え、1万5千円の追加払いを、との内容だった。部屋は普通に使っており、目立つ傷や汚れもない。仲介業者の説明ではクロスの張り替え、畳や鍵、床板の交換費用だという。

 ネットで敷金問題の無料相談を受けている「ネゴシエーターズ」(http://www.nego.co.jp/)の助言で、敷金返還に関する国土交通省のガイドラインを取り寄せた。通常の使用や経年変化による汚れや傷の修繕は貸主負担、との原則が明示されていた。

 だが、業者はガイドラインのコピーを送っても、「払ってもらう」の一点張り。家主も「業者に任せてある」と取り合ってくれない。思い余って「訴訟を起こす」と伝えたとたん業者は折れ、25万3千円なら敷金を返すと打診してきた。冷蔵庫裏が黒ずんだクロスの交換代7万5千円は、払ってほしいという。退去から2カ月半。生活を落ち着かせたい思いもあって妥協した会社員は、「疲れ果てたが、泣き寝入りは嫌だった」と振り返る。

 ネゴシエーターズの鈴木和幸さんは「相当の悪徳業者でなければ、ガイドラインを指摘するだけで不当な要求は引っ込める」と言う。「補修費用は借り主負担」などの特約条項があっても、契約時に十分な説明がなければ消費者契約法で無効、とした判例もある。「筋の通らない請求を跳ね返すには、最低限の知識を身につけて強い姿勢で臨むこと」と助言する。

   *

 国民生活センターへの敷金返還トラブルの相談は、03年度で約1万3千件。旧建設省が判例などを基にガイドラインを設けたのは98年だが、強制力がないこともありトラブルは絶えない。関西などには、敷金や保証金の一定割合を返さない「敷引き」の習慣もあり、問題を複雑にしている。

 日本賃貸住宅管理協会はガイドライン順守を呼びかけているが、同協会原状回復研究部会の松田恭治さんによると、「きちんとした資格がなく見識の低い業者も少なくない。物件の仲介を引き受けたいため、家主に強く言えないという事情もある」という。

 神奈川県内に10店舗を持つウスイホームは、特約をつける場合は退去時の賠償などについて具体的に明記し、契約時に時間をかけて双方の合意を得てきたという。貸主の研修会でも判例などを説明している。同社賃貸管理本部の木部浩一さんは「借りる側も時間を惜しまず、契約時に十分納得できる説明を求めてほしい」と話す。

   *

 東京都は10月、全国初の賃貸住宅紛争防止条例を施行し、特約を課す場合の十分な説明などを業者に義務付けた。首都3県も、9月から同様の行政指導を始めた。

 敷金問題に取り組む弁護士らは11月、賃貸住宅トラブル全国ネットワーク(連絡はファクスで06・6633・0494へ)を設立。同ネットの増田尚弁護士は、泣き寝入りせず、専門家に相談するよう呼びかけている。敷金にからむ相談は、全国の消費者生活センターでも受け付けている。


 ■42歳の会社員の場合

 <敷金(家賃2カ月分)>  32万8千円

 <請求された原状回復費用> 34万3千円

 (内訳は畳、障子紙、鍵、床板交換など)

 <支払いに応じた金額>    7万5千円

 (冷蔵庫裏のクロス交換代のみ)

 <最終的な敷金返還額>   25万3千円


 ◇ココに気を付けて

 <国交省のガイドラインと貸主、借り主の負担> 国交省のガイドラインは、借り主が負うべき責任について、故意や過失で、通常でない使い方をしたために生じた傷や汚れなどを復旧すること、としている。普通に日差しを浴びた畳やクロスの変色、冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみなどの汚れや、生活して自然についた微少な傷の修繕は貸手の負担、というのが原則だ。



(ほっと暮らし情報)賃貸住宅退去トラブル 借り主負担、契約時に確認を/兵庫県
2008.03.05 大阪地方版/兵庫 23頁 淡路 (全822字) 
 10年間住んだ賃貸マンションから退去した。敷金35万円、敷引き20万円で15万円返金の予定が、特に汚していないのにフローリングの張り替え代など、さらに24万円を請求されている。支払わなくてはならないか。(30代、女性、会社員)

 3~4月は賃貸住宅の退去や入居の多い時期で、賃貸住宅に関する苦情相談が多く寄せられています。

 賃貸住宅を退去するときには、借り主は部屋を原状に戻して返すことになっています。エアコンや棚などを取り付けたら取りはずす、借り主の落ち度で汚したり壊したりした部分は修理する、などの義務があります。しかし、経年劣化(クロスの日焼けなど)や通常の使用で生ずる損耗(家具の設置によるカーペットのくぼみなど)については、貸主が負担すべきだとされています。

 この事例では、経年劣化については借り主が負担する必要はないので、修理代の明細をもらい、自分の負担すべき範囲を明確にし、敷金の返還を求めるよう助言しました。

 国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、原状回復の費用負担のあり方などについて一般的な基準を示しています。原状回復を「建物価値の減少のうち、借り主の故意・過失、注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(きそん)を復旧すること」と定義し、貸主の負担すべきものと、借り主が負担すべきものを例示しています。借り主が損害を負担する場合でも、壁紙なら部屋全体の張り替えではなく、最小単位の費用負担でよいなどとしています。

 トラブルを防ぐためには、入居時、退去時に貸主と借り主が立ち会い、チェックリストを元に、部屋の状況を確認しておくことです。

 賃貸借契約では、原状回復について特約を定めることは可能ですが、消費者に一方的に過大な負担をさせる条項は、消費者契約法に反し無効との判例もあります。契約時、退去時の原状回復の条件を確認しておくことが大切です。

 (神戸生活創造センター 電話078・360・0999)




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このところ国民新党めぐる動きが急ですね 

 国会会期末を控え、衆院解散、総選挙が近づいていることもあってこのところ国民新党や無所属の平沼さんをめぐる駆け引きの動きが急で、「第3の極」づくりが加速しそうな雰囲気です。

 民主党も自党だけでは過半数を取れないと分かっているのでしょうか。国民新党に対し小沢氏は比例代表での統一名簿作成の可能性を模索し始めているとの話もあります。

 8日夜には、都内の日本料理屋で無所属の平沼赳夫元経済産業相、国民新党の綿貫民輔代表、新党大地の鈴木宗男代表ら6人が集合しました。出席者からは「国会野人の会として時々集まろう」との声が上がり、即座に定例化が決まったとのことです。 浮上している新党のテーマは「軸がブレない政治家」の集まりだとか。


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反自民:平沼、綿貫氏ら勉強会発足へ 第3極づくりの一環

5月11日 19時25分毎日新聞http://mainichi.jp/select/seiji/news/20080512k0000m010042000c.html

郵政民営化に反対し自民党を離党した平沼赳夫元経済産業相(無所属)と国民新党の綿貫民輔代表が、「反自民」を合言葉に政策勉強会「野人の会」(仮称)をつくる。国民新党メンバーを中心に保守系無所属議員が加わり、計7人で月内にも発足の予定だ。

 「自民、民主の橋渡し」を目指し、保守系新党の結成を検討する平沼氏と、統一会派を組む民主党に対し、最近では「政権与党になる資格なし」と手厳しい批判が目立つ綿貫氏。「郵政造反組」の2人は郵政民営化以前の自民党に対する強いこだわりで共通しており、勉強会は来る政界再編を見据えた「第3極」づくりの一環といえそうだ。

 「綿貫氏の誕生会」を名目に東京都内で開かれた8日夜の会合には、平沼、綿貫両氏のほか、国民新党の亀井久興幹事長、地域政党「新党大地」の鈴木宗男代表、「そうぞう」の下地幹郎代表、無所属の中村喜四郎元建設相が参加。福田政権の政策路線に対する対決姿勢で一致した。

 平沼氏は綿貫氏との連携に関して、11日の民放の報道番組で「国民新党は考え方が同じだ。特に綿貫さんは」と強調。4月28日の小沢一郎民主党代表との会談で「小沢さんは『新党を作れ』と盛んに言った。キャスチングボートをとるのが新しい受け皿の使命だ」と述べ、次期衆院選前にも新党を結成したいとの意向を示した。【小山由宇】


平沼氏、選挙前に新党結成へ…フジ系報道番組で意欲示す

サンケイスポーツ 5月12日

 平沼赳夫元経産相(68)=写真・無所属=は11日、フジテレビ系報道番組「報道2001」に出演し、新党構想について「総選挙前の立ち上げもやぶさかでない」と強い意欲を示した。政党名は「サムライ精神を持つ政党としてよい名前を考えたい」とし、「新党侍」との声まであがった。

 今月発行の月刊誌「月刊日本」で、結党時期について「衆院解散・総選挙前」と初めて踏み込んで言及。今回は自らの言葉で明言した形だ。

 「日本の伝統を守るという軸がブレない政治家を集めたい」と、自民や民主、国民新党などの保守系議員結集を目指すと強調。「キャスチングボートを握るのが新しい受け皿の使命」と言い切った。先月28日に民主党の小沢一郎代表(65)と会談した際に「小沢さんからも『新党を作れ』と盛んに言われた」と明かし、小沢氏との連携の可能性を示唆した。

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ABBA GOLDの初日行ってきました! 

 こちらの事務所から歩いて5分のところにある赤坂ACTシアターで10日から始まった話題のグループ「ABBA GOLD」の公演に行ってきました。

 まるで規模の大きな「同窓会」に出席したような、不思議な懐かしい感覚にとらわれました。

 初日公演についてですが自分の席があった一階で見た限り会場の「入り」は80%くらいでしょうか。初日なのに空席がすこし目立ったのが残念ですが、北は北海道からの夫婦など遠方からのファンも多く駆けつけ、年代層も10代から60代とかなり幅広いのに目を丸くしました。聴衆の平均年齢は40台後半から50代でしょうか。
 休憩を挟んで後半から客席は総立ち。のりのよいステージは完成度が高く、「コピー」とはとても思えないステージに仕上がっており、S席¥8,800という価格は「お得」に感じました。

 1970年代半ばから80年代初頭にかけて活躍した「ポップ・ミュージックの完成者」と呼ばれるABBA(アバ)は、世界的なヒット曲で知られるスウェーデンのミュージシャン男女4人グループのことです。1983年に突然、活動を停止し事実上解散しています。
 ABBA GOLDはそのABBAのライブを疑似体験できるコピーライブですがかなり本格的でした。

 音楽体験は人それぞれですが、青春時代に重くて大きなヘッドフォンを下げて深夜まで聴いたLPや深夜ラジオをエアチェックして何度も繰り返して聴いたあの曲。その曲とともに過ごした時間が大勢の観客と一緒になぞっていくようなたのしくて懐かしい作業です。

 少年のころ、たしか初めて買った洋楽もののLPがABBAのベスト版だった思い出があります。ABBAのコピーバンドの公演かと高をくくっていた自分は会場に入って自分の過ちに気が付きました。
 プロモーション側の言う「全盛期のコンサートを再現したConcert Show」。まさにそのものでした。

 自分の音楽体験を振り返ると、中学のころABBAのおかげで洋楽に目覚めたわたしは早めにABBAを卒業し、米国のロックやAOR路線へひた走り、大学生のころはジャズやフュージョンにはまりました。

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警察庁が模倣品、海賊版の取り締まりを強化 

2008年5月8日nikkei BPnet

警察庁が偽ブランド品などの模倣品(商標権侵害品)や海賊版(著作権侵害品)の取り締まり強化している。近年、模倣品海賊版などの知財権侵害品の国内での流通は増加傾向にある。海外からの密輸入や暴力団が関与した国内販売などに加え、特に急増しているのがインターネット・オークションなどのインターネットを利用した知財権侵害品の流通である。このような新しいタイプの知財権侵害品の流通に対し警察庁は関連省庁や民間企業と協力してその対策を進めている。その詳細を警察庁生活安全局生活環境課知的財産権保護対策官の大塚尚氏に聞いた。
(聞き手は品田茂=日経BP知財Awareness編集)

問 警察庁が知財権侵害品の取り締まり強化している経緯と業務内容を教えて欲しい。

答 2003年に政府の知的財産戦略本部が「知的財産推進計画」を決定し、「模倣品海賊版は企業の持つ無体財産権のいわば窃盗であり、消費者をあざむくとともに、我が国に莫大な損害を与えており、早急に解決策を講ずる必要のある問題である」との認識の下、各種の取り組みを推進してきた。さらに政府は2004年12月には、「模倣品海賊版対策加速化パッケージ」を決定し、この問題に対する政府の断固たる姿勢を示した。

警察庁では、2005年4月に生活安全局内に知的財産権保護対策官を新設した。模倣品海賊版取り締まりを業務の中心に、それ以外にも不正競争防止法違反を含め、知財権に関する悪質な事犯の取り締まりを推進している。取り締まり強化するために都道府県警察に対する指導・調整、国際的事件に関する外国捜査機関などとの連携強化、民間企業や関係団体との協力体制の構築、などの業務を行っている。 警察庁が構成員となっている国際刑事警察機構(international criminal police organization:ICPO)では、国境を越えた模倣品海賊版違反はマネーロンダリング(資金洗浄)や薬物・武器の密輸入などの組織犯罪と密接に関連していると認識しており、積極的な対策を採っている。

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米MS、ヤフーの買収交渉が決裂 

 米マイクロソフトMS)は3日、インターネット検索2位米ヤフーに対する買収提案を撤回すると発表しました。注目されていた買収劇ですが、結局ヤフー側が買収価格の吊り上げを狙ってゴネていたらMS側が降りてしまった格好です。

 MSは当初示した446億ドル(約4兆7000億円)の買収金額を50億ドル引き上げましたが、ヤフーとの溝は埋まらず、3か月に渡る交渉は決裂しました。MSが2月に発表した買収提案は、ヤフー株を1株当たり31ドルで買い取る案でした。その後、33ドルへ2ドル上積みして調整を図りましたが、ヤフー側は37ドル以上を求めていました。米ネット検索市場で3位のMSは2位のヤフーと手を組むことで、圧倒的な首位を誇るグーグルを追撃する狙いでしたが、交渉決裂で戦略の見直しを迫られそうです。

  
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入居時の「定額補修分担金は無効」 貸主に返還命令 

朝日新聞 - 2008年4月30日

マンション入居時に補修費名目で一定額の「定額補修分担金」を払わせるのは不当だとして、元借り手の女性が計22万3千円の返還を賃貸マンション貸主に求めた訴訟判決が30日、京都地裁であった。中村哲裁判長(辻本利雄裁判長代読)は「借り手利益を一方的に害し、無効」と述べて16万円の支払いを命じた。

 原告側の京都敷金・保証金弁護団によると、定額補修分担金はほかに群馬、愛知、香川などの各県で支払いを求められるケースが確認されているが、判決無効とされたのは初めてという。

 貸主側は「分担金は借り手の軽い過失による損傷を補修する費用」などと主張した。しかし、判決は「通常損耗は普通、賃料に含める形で回収されている」とし、分担金について「借り手が負担する必要のない費用の支払いを強いており、金額も貸主が一方的に決めている」と述べて退けた。

 判決などによると、原告の女性は05年3月、京都市の酒造会社が所有するマンションの賃貸契約を締結。「必要な範囲での室内改装費用」として家賃2・5カ月分に相当する定額補修分担金16万円を支払った。原告側は分担金について、貸主が敷金や保証金の一部を差し引く「敷引き」などと同様、通常損耗の補修費を借り手に負担させるのは消費者契約法に違反すると主張していた。

敷金トラブル、昨年度1万件超 借り主は知識を 

MSN産経ニュース - 2008年5月1日

春の引っ越しシーズンにしばしば起きるのが、賃貸住宅・マンションで敷金が返還されないといったトラブルだ。「高額の『敷き引き』に納得できない」など国民生活センター(東京都港区)が全国集計した平成19年度の相談件数は1万1832件に上る。「原状回復」をめぐる誤解などから起きるケースが目立ち、借り主はしっかりとした知識を身につけておきたい。(柳原一哉)

 3月下旬、関東圏の20代男性は、学生時代4年間を過ごしたアパートを引き払うことになったが、不動産業者から思わぬ出費を突きつけられた。「クロスを全面張り替える修理代、クローゼットの扉のゆがみの修理代、部屋のクリーニング代として計20万円を敷金から差し引く」というのだ。

 「家賃5万円なのに…」と腑に落ちない男性は国民生活センターに相談。センターからは、国土交通省が16年にまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)」に沿った助言があった。

 それによると、自己負担はクロスの棄損部分だけでよい▽クローゼットの扉は通常の使い方をしてゆがんだのなら修理費は負担しなくてよい▽契約時に借り主が清掃代を負担するとの特約がなければ支払いは不要-というものだ。また、20万円の明細書を入手することをアドバイスされた。

 センターに寄せられる敷金を巡るトラブル相談は特に4、5月に集中する。センターによると、常識の範囲内で部屋を使い通常の摩耗や損傷、劣化、畳の日焼けなどを原状通りに回復させる義務は借り主にはなく、ガイドラインにも盛り込まれている。だが、ガイドラインが浸透しているとはいえない。借り主の無知につけ込み、高額の敷き引きを借り主に要求するケースは後を絶たない。
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