カテゴリー  [建設・不動産 ]

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赤坂プリンス跡地に延べ床約23万m2のツインタワー 

赤坂プリンス跡地に延べ床約23万m2のツインタワー、西武プロパティーズが開発

2012/09/13日経不動産マーケット情報

千代田区紀尾井町のグランドプリンスホテル赤坂(旧名称:赤坂プリンスホテル)跡地の再開発が、いよいよ動き出す。西武グループの不動産会社である西武プロパティーズは2013年1月に、2棟の高層ビルの建設に着手する予定だ。延べ床面積は合計で約22万7000m2になる。2016年5月下旬の竣工をめざす。2012年9月時点では、既存建物の解体工事が進んでいる。

 グランドプリンスホテル赤坂は、地下鉄永田町駅から徒歩1分の場所にある。新館、別館、旧館(李王家邸)、宴会場の四つの施設があり、2011年3月に営業を終了した。4月から6月の間は、東日本大震災被災者の一時避難施設として、居室を提供していた。土地面積は約3万m2に及ぶ。旧館については取り壊さずに歴史的建造物として保存する。

 新たに建設するのは、地上36階地下2階建てのホテル・オフィス棟と、地上26階建ての住宅棟だ。このうちホテル・オフィス棟は、上層階を250室のホテル、中層階を賃貸オフィス、低層階を飲食店舗や食品スーパーなどが入居する商業施設にする。それぞれの延べ床面積は、ホテル部分が約2万9000m2、オフィスが約11万m2、商業施設が約8200m2となる。住宅棟は、延べ床面積2万3100m2、総戸数約130戸の賃貸マンションにする。

 ホテル・オフィス棟の地下フロアは駐車場にするほか、旧館付近の地下にも、空港へのバス乗り場やタクシー乗り場、駐車場などを設け、地下鉄永田町駅と直結する。地下部分の延べ床面積は合計で約5万7300m2となる見込みだ。

 西武グループは、2012年度を初年度とする中期事業計画で、不動産事業を「企業価値向上の鍵」と位置づけ、グループ保有資産の有効活用を進めている。不動産賃貸事業においては、オフィスや住宅の開発を積極的に推進していく方針だ。グランドプリンスホテル赤坂の建て替えも、こうした方針に沿ったものだ。

 2012年7月には、西武鉄道が所有する池袋旧本社ビルを賃貸オフィスビルに建て替えると発表した。新たに建設するビルは、延べ床面積約2万3700m2になる予定。開発業務のマネジメントは西武プロパティーズが手がける。2014年度に着工し、2016年度の竣工をめざす。

 同ビルは本館と新館からなり延べ床面積は合計1万8642m2に及ぶ。土地面積は約3200m2で、基準容積率660%の商業地域に指定されている。本館には2011年9月まで光通信が本社を置いていた。2012年9月時点では空ビルになっている。新館は西武鉄道や西武プロパティーズなどが使用している。











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ダイナシティ、民事再生法適用を申請 

 ジャスダックに上場するダイナシティは、都心を中心にマンションの分譲などを手がけていて、2006年3月期には600億円を超える売上を計上していました。

 しかし、不動産市況の悪化でマンションの売り上げが低迷していることに加え、金融機関の融資が厳しくなり、資金繰りが悪化していました。

 このため自力での経営再建を断念、東京地裁に民事再生法の適用を申請し受理されました。負債額は、およそ520億円にのぼります。

 帝国データバンクによりますと、今年に入っての上場企業の倒産は30日の「ノエル」に続いて28社目で、上場している不動産会社の倒産は12社目です。

 31日20:58 RKB毎日放送

Jリート初の破綻 ニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生法  

不動産、金融業界ではあってはならない出来事が9日、発生しました。
不動産投資ファンド「Jリート」の一角であるニューシティ・レジデンス投資法人が資金繰りに行き詰まり、民事再生法の適用を申請したのです。

金融庁はこの件に関して「寝耳に水」に近い状況でした。
恐らく、銀行団がリファイナンスに応じなかったのが原因でしょうが、銀行側の責任問題に発展すると思われます。




Jリート初の倒産、ニューシティ・レジデンス投資法人民事再生法を申請

2008年10月9日朝日新聞

 ニューシティ・レジデンス投資法人(東京都港区六本木1-10-6)は10日9日、東京地裁へ民事再生法の適用を申請した。負債総額は約1,123億6,500万円。Jリートの倒産は初となる。

 同社は04年9月に、シービー・リチャード・エリス・インベスターズなどが、日本での不動産投資信託事業を目的に設立した不動産投資法人。同年12月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場した。

 しかし、サブプライムローン問題に端を発した金融市場の混乱及び信用収縮などにより、今年10月末までに取得資産の決済資金と返済期限の到来する借入金の返済資金のめどが立たない状況となった。

今度は創建ホームズが経営破綻 

 昨年の暮れから城南地区などで高級戸建て物件の30%引き販売で在庫セールを敢行し、業界で話題となっていた東証1部上場の創建ホームズ(杉並区)が26日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立てました。負債総額は約338億円。

 25日には、やはり戸建て分譲などを手がけるセボン(東京・新宿、山崎喜久男社長)が負債総額600億円超で破たんしました。アーバンコーポレイションが13日に破たんするなど不動産関連業界のドミノ倒しがとまる気配は見えません。

 創建ホームズは世田谷区などの城南エリアを得意とし、8000万円から数億円の高額物件を得意としてきました。主要顧客層が億単位の金融資産を持つ富裕層でしたので、昨年秋からのサブプライム問題の余波を真っ先に受けた模様です。ただ、業界関係者によりますと、名の通った高級住宅地の住宅用地ならどんどん借入金で貪欲に買い漁っていたといい、用地を高値掴みしていた嫌いがなきにしもあらずで「慎重さに欠ける業容拡大ぶりだった」と指摘する関係者もおりました。同社は2月決算で、暮れからの処分セールでなんとか苦境を脱したかにみえましたが、やはり値引き販売は会社の体力を削ぐ麻薬のようなものなのでしょうか。資金繰りが付かず自主再建を断念したようです。

 セボンは1974年に設立、84年にマンション分譲事業に本格参入しました。デザイナーズマンションや低層の住宅棟を円形に連ねたタウンハウス型マンションなど独自のマンション分譲で事業を拡大しましたが、建築基準法上の問題などたびたび指摘され、結構業界では噂が出ていたところでした。


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ついにアーバンコーポが破綻 負債2558億円 止まらない負の連鎖 

 サブプライムローン禍で資金繰りが急激に悪化している不動産業界ですが、ついに東証一部のアーバンコーポレイション(広島市、資本金190億円、房園博行社長、従業員342人)が破綻しました。13日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。負債総額は約2558億円と、今年最大規模の倒産となります。

 2-3年前、不動産業界はバブル崩壊以降、最大の好況を迎え、各社は身の丈以上の資金を金融機関から調達し、投資額を膨らませてきました。そこへ襲ったサブプライムローン問題。資金繰りの悪化で崖っぷちに立たされている不動産企業は多く、早くも市場では「次はどこか?」と疑心暗鬼が広がっています。融資姿勢を硬直化させる銀行に破綻する不動産企業。市場では保有物件の投げ売りが始まっており、さらにそれが不動産価格の下落を呼ぶ。地価下落は都心部から首都圏近郊にまで広範囲に広がりつつあります。

 アーバンは1990年の設立。中古ビルなどの不動産を買い取った後、再開発や改修でバリューアップした後、ファンドなどに転売し利益を上げるビジネスで成功。首都圏や関西を中心に積極的に事業を展開して急成長した。2008年3月期連結決算では9期連続の増収増益を記録していました。

一方、積極的な不動産投資により、3月末の有利子負債残高は売上高の2倍を超える4078億円に達していました。6月に社債の格付けが引き下げられたこともあり、新たな資金調達が難しくなり、7月にはBNPパリバ証券が転換社債を引き受けたもののスワップ契約だったため資金手当の効果は少なく焼け石に水に終わっていました。



東京商工リサーチ:倒産速報

大型倒産速報 | 帝国データバンク[TDB]

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真柄建設が民再法申請 負債348億円 

 経営に行き詰まる会社が相次いでいる建設不動産業界で、また新たな破綻が表面化しました。

 ゼネコン中堅、真柄建設が5日、大阪地裁に民事再生法の適用を申請したと発表しました。負債総額は約348億円。同社は昨年12月に過去の不適切な会計処理が発覚。銀行主導での中期計画をまとめ新体制に移行したばかりだったが、6月末に取引先が倒産し資金繰りが悪化したため法的整理を選んだそうです。


真柄建設:民事再生手続きを開始 負債総額348億円

毎日新聞

 東証・大証1部上場の中堅ゼネコン、真柄建設(金沢市)は5日、民事再生手続き開始を大阪地裁に申し立て、受理されたと発表した。大阪地裁は同日、保全処分命令を出した。負債総額は約348億円。

 同社は1907年創業。昨年12月、大阪支店が手がけた建築工事などで、完成工事の原価を別の未完成工事に付け替えて利益をかさ上げするなど不正な会計処理が判明。多額の損失処理が必要になり、赤字決算に陥った。

 今月3日には、証券取引等監視委員会が有価証券報告書の虚偽記載などを理由に、2500万円の課徴金納付を命じるよう金融庁に勧告していた。同社は、取引先の倒産などから資金繰りがつかなくなったとして、自力再建を断念した。

 
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中小デベロッパーに経営破綻相次ぐ 

 スルガコーポレーション以降、不動産・建設業界の大型破綻は鳴りを潜めてはいますが、中小業者ではいくつか破綻が出てきています。6月30日には東京のケイ・エス・シーほか三社の破綻が明らかになりました。

 帝国データバンクの大型倒産速報によりますと、中堅マンションディベロッパーのケイ・エス・シー(中央区八丁堀、従業員50名)が6月30日に東京地裁へ自己破産を申請しました。負債は約100億円の見通しということです。また、同じ不動産デベロッパーでは福岡県の(株)インベスト(福岡市中央区、従業員53名)が同日、福岡地裁に会社更生法の適用を申請。グループ3社合計で負債は約98億円。愛知県の愛松建設(稲沢市、従業員82名)も同日、名古屋地裁へ民事再生法の適用を申請しました。負債は約150億円。

 帝国データによりますとケイ・エス・シーは「1988年(昭和63年)3月設立の分譲マンション企画・開発、販売会社。首都圏全域で、一次取得者層向けにファミリータイプの「カインドステージ」シリーズを自社ブランドで展開するほか、他社分譲マンションの販売代理も行い、2005年6月期の年売上高は約55億2000万円を計上していた。ワンルームマンションの一棟売りや戸建住宅の分譲にも進出し、2007年6月期の年売上高は約41億3600万円を計上していたが、事業資金を借入金に依存していたため、不動産市況の低迷に伴う在庫負担が重荷となっていた。金融機関の当業界への与信も厳しくなり、資金繰りは急速に悪化、今回の措置となった」といいます。

 私の知るかぎり、ケイ・エス・シーは最近は群馬県や埼玉県などでいちおう首都圏の駅近にマンションを展開していましたが、大手とは違って都心から一時間以遠の郊外物件が多く、増え続ける在庫の処理に苦労していたようです。一棟のうち2-3割しか売れていないような物件もあったそうです。

 昨年春ごろまでの2-3年はこの業界はこの世の春を謳歌していましたが、これだけ冷え込みが厳しくなるとやはり資力のない新興ディベロッパーや中小業者は体力勝負には勝てないと言うことでしょうか。これから経営破綻が続出するのが心配です。



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スルガコーポが民事再生 負債620億円 信用不安の連鎖に懸念 

 東証二部上場の不動産会社スルガコーポレーションは24日、東京地裁に民事再生手続き開始を申し立てました。負債総額は約620億円。同社は所有商業ビルをめぐり、立ち退き業務を委託していた企業2社の関係者が弁護士法違反の容疑で逮捕された影響で、銀行からの新規の資金調達や不動産の処分が停滞していたようです。5月末には、監査を担当する新日本監査法人から、2008年3月期の決算書類について監査意見を表明しないとの報告を受けた。これらが背中を押す形で事業の継続を断念したようです。

 ついに、あのスルガコーポが逝ってしまいました。株主総会を二日後に控えたタイミングでした。
 暴力団不祥事がらみで信用が失墜、同社の資金繰りに対するネガティブ情報がかけめぐっていましたから「やはり」の感がします。私の記憶ではたしかメーンバンクはM銀行グループだったと思いますが、売り上げが昨年急激に伸びた時期に重なっていますので、ひょっとしたら引き当てを積みきれていない部分があるかもしれません。

 同社の株は上場廃止が決まりましたので、25日以降は当面値が付かないでしょう。スルガコーポを筆頭に、暴力団がらみの噂がある企業や資金繰り不安のある不動産、建設関連の企業の名前が噂に上っており、上場している企業の多くは既に投資から「売り浴びせ」を受けています。
 一番懸念されるのは、今回のスルガの破綻がきっかけになって不動産、建設関連業界の底なしの信用不安の連鎖を招くことです。6月末はその意味で非常に緊張を強いられる時期になりましょう。


東京商工リサーチ:倒産速報

大型倒産速報 | 帝国データバンク[TDB]

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不動産ファンドのグローバンスが破綻  

 3月にレイコフ(本社・大阪市)、今回のグローバンスなど大手に比べ体力に劣る不動産ファンドやマンションデベロッパーの倒産が目立ってきました。

 これが業界の本格的な再編淘汰の時代の幕開けになるのか、それともこれだけで終わるのかーー。

後者になることをひたすら願うばかりです。


グローバンスが民事再生手続きを申請、負債総額74億5000万円

2008年5月27日 15時4分 nikkei BPnet

不動産ファンド運用会社のグローバンスは5月26日、東京地方裁判所に民事再生手続きを申請し、受理された。帝国データバンクによると、負債総額は74億5000万円に上る。

グローバンスは2003年に設立、不動産ファンドの組成やアセットマネジメント業務などを手がけてきた。2005年9月に名古屋エリアの物件に特化した「マルハチファンド」の運用を開始したのを皮切りに、関西ファンド、学生マンションファンドなどを次々と組成してきた。運用資産総額は952億円に達する。

2008年3月には三つのファンドを立ち上げる予定だったが、このうち二つのファンドに関してノンリコースローンを調達できずに組成を断念した。そこで組み入れ予定物件を3月末に自己資金でいったん決済。6月に組成するファンドへの組み入れを計画したが、ここでもノンリコースローンを調達できなかった。手元資金の流出、保有コストの増加などによって財務体質が悪化し、自力での事業継続を断念した。





ゼファー子会社、近藤産業倒産

2008年06月02日 朝日新聞

 ゼファーの連結子会社である近藤産業(大阪市中央区)が5月30日、大阪地方裁判所に破産手続き開始の申し立てを行った。負債総額は322億5,800万円。
 近藤産業は、主に関西圏を中心にマンション分譲を展開していたが、不動産市況の急激な変化により販売計画に大幅な遅れが生じるなど、資金繰りがひっ迫していた。
 関西エリアへの進出を目的として、06年1月に近藤産業を子会社化したゼファーは、これまで直接貸付、債務保証の差し入れにより資金調達を支えていたが、継続的な支援は困難と判断した。
 近藤産業の08年3月期の業績は、売上高199億6,900万円、経常損失13億4,100万円、純損失23億4,600万円。




青木不動産:自己破産を申請


毎日新聞 2008年6月3日

 帝国データバンク東京西支店(八王子市)によると、青木不動産(立川市柴崎町3、資本金2000万円)が2日、東京地裁に自己破産を申請した。07年3月期時点の負債は約90億900万円という。
 青木不動産は74年設立。マンションや戸建て住宅の分譲を手がけ、最近は「ベルヴィータ」ブランドの分譲マンションを展開していた。07年3月期の売上高は約75億3800万円で、23区や首都圏でも実績を上げていたという。多摩地域での不動産価格の下落や消費意欲の減退で経営環境が悪化したらしい。【佐藤浩】

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入居時の「定額補修分担金は無効」 貸主に返還命令 

朝日新聞 - 2008年4月30日

マンション入居時に補修費名目で一定額の「定額補修分担金」を払わせるのは不当だとして、元借り手の女性が計22万3千円の返還を賃貸マンション貸主に求めた訴訟判決が30日、京都地裁であった。中村哲裁判長(辻本利雄裁判長代読)は「借り手利益を一方的に害し、無効」と述べて16万円の支払いを命じた。

 原告側の京都敷金・保証金弁護団によると、定額補修分担金はほかに群馬、愛知、香川などの各県で支払いを求められるケースが確認されているが、判決無効とされたのは初めてという。

 貸主側は「分担金は借り手の軽い過失による損傷を補修する費用」などと主張した。しかし、判決は「通常損耗は普通、賃料に含める形で回収されている」とし、分担金について「借り手が負担する必要のない費用の支払いを強いており、金額も貸主が一方的に決めている」と述べて退けた。

 判決などによると、原告の女性は05年3月、京都市の酒造会社が所有するマンションの賃貸契約を締結。「必要な範囲での室内改装費用」として家賃2・5カ月分に相当する定額補修分担金16万円を支払った。原告側は分担金について、貸主が敷金や保証金の一部を差し引く「敷引き」などと同様、通常損耗の補修費を借り手に負担させるのは消費者契約法に違反すると主張していた。

敷金トラブル、昨年度1万件超 借り主は知識を 

MSN産経ニュース - 2008年5月1日

春の引っ越しシーズンにしばしば起きるのが、賃貸住宅・マンションで敷金が返還されないといったトラブルだ。「高額の『敷き引き』に納得できない」など国民生活センター(東京都港区)が全国集計した平成19年度の相談件数は1万1832件に上る。「原状回復」をめぐる誤解などから起きるケースが目立ち、借り主はしっかりとした知識を身につけておきたい。(柳原一哉)

 3月下旬、関東圏の20代男性は、学生時代4年間を過ごしたアパートを引き払うことになったが、不動産業者から思わぬ出費を突きつけられた。「クロスを全面張り替える修理代、クローゼットの扉のゆがみの修理代、部屋のクリーニング代として計20万円を敷金から差し引く」というのだ。

 「家賃5万円なのに…」と腑に落ちない男性は国民生活センターに相談。センターからは、国土交通省が16年にまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)」に沿った助言があった。

 それによると、自己負担はクロスの棄損部分だけでよい▽クローゼットの扉は通常の使い方をしてゆがんだのなら修理費は負担しなくてよい▽契約時に借り主が清掃代を負担するとの特約がなければ支払いは不要-というものだ。また、20万円の明細書を入手することをアドバイスされた。

 センターに寄せられる敷金を巡るトラブル相談は特に4、5月に集中する。センターによると、常識の範囲内で部屋を使い通常の摩耗や損傷、劣化、畳の日焼けなどを原状通りに回復させる義務は借り主にはなく、ガイドラインにも盛り込まれている。だが、ガイドラインが浸透しているとはいえない。借り主の無知につけ込み、高額の敷き引きを借り主に要求するケースは後を絶たない。
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東京圏の地価は07年第2四半期がピーク 

東京地価は今後どうなるのか?
不動産鑑定の最大手、三友システムアプレイザル社長の井上明義氏が27日付日経ビズプラスで「既にピークアウトした」と発言しています。井上氏によると「東京圏は07年第2四半期がピークだった公算が大きい」といいます。http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20080326kk000kk

東京圏は07年第2四半期がピークだった公算大

翻ってわが国の地価の現状をみてみよう。3月24日に国土交通省が発表した地価公示(2008年1月1日時点)によると、東京圏の商業地は前年比12.2%の上昇と、前年の9.4%より伸びが高まった。しかし、先行性のある都心3区の高額地価ポイントに着目すると、上昇率は前年より低下しているところが多い。今回、都内では、都心3区の高額地点からの波及効果によりつれ高となる地点が多かったが、その都心の地価高騰ポイントでは既に、上昇加速のエンジンは止まったとみられる。


 当社の四半期地価データでより詳細にみていくことにしよう。当社は全国の不動産鑑定評価を年間1万件程度実施している。そのうち1都3県の東京圏の地価情報の件数は毎四半期1000~1500件あり、その基礎データから地価インデックスを四半期ごとに作成し、地価動向を把握している。


 それによると、06年第3四半期から約1年余り続いた今回の2けたの地価上昇ペース自体、かなり鈍化してきていることが見て取れる(図表1参照)。


 07年第4四半期の1都3県の上昇率は、住宅地で前年同期比14.8%、商業地で同21.0%の上昇と、高水準の伸びであることには変わりはない。しかし、前期(07年第3四半期)と比べると上昇率は、住宅地で6.7%ポイント、商業地で9.5%ポイントも低下している。07年第3四半期、第4四半期と2四半期連続して上昇率が大幅に縮小していることをみると、この1年余りの急テンポの上昇に変化の兆しが出ている、より踏み込んで言うとミニバブルが崩壊したと推測できる。結果として住宅地・商業地共に上昇率のピークは07年第2四半期の可能性が高い。今後この間の短期間での上昇とその反動が経済に与えるマイナスの影響が懸念される。

不動産

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東京で地価下落始まる 

NSJショートライブ 2008年3月14日 14時15分

<DVF>概況/東証14時
TOPIXは1,190.89ポイントの24.98ポイント安、日経平均は12,244円の188円安。円相場が1ドル=100円10銭台に円高圧力もかかっているため、後場は下げ幅拡大。自動車やハイテク株も安い。東京新聞に都内の地価下落の記事が掲載され、不動産関連も安い。


都心地価下落鮮明 2月宅地 前年比20%減

2008年3月14日 東京新聞朝刊

 ここ数年、国内外の投資マネーが集まり上昇を続けていた東京都心部の地価が、住宅地を中心に下落を始めたことが分かった。米国の信用力の低い人向け住宅ローン(サブプライムローン)問題に端を発した市況の悪化を背景に、国内外の金融機関が不動産向け融資に慎重な姿勢を見せ始めたことも下落に拍車をかけている。

 都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の土地面積百-二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月比マイナス13%、二月には同20%と下落傾向が鮮明になった。


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バブル崩壊? 都心部でも地価下落始まる 

 昨年の今頃は急激な地価上昇の一服感と「天井」が指摘されていましたが、ついに都心部でも地価の下落が始まりました。

 折からの改正建築基準法の問題などで住宅着工の遅れが大問題になっていましたが、昨年秋から東京近郊のマンションがさっぱり売れない、「ババ抜きゲームの最終章に入った」と業界では言われていました。そしてついに、その兆候は都心部でも現れました。


 野村不動産アーバンネット(UN)が3ヶ月ごとに実施しています調査で、1月18日付で発表した今年1月1日時点での首都圏住宅地地価動向調査によりますと、都区部全51地点の直近三ヶ月の平均変動率がマイナス2・6%と落ち込んでいることが分かりました。

 内訳は「横ばい」が19地点、「下落」が29地点、「上昇」はわずかに3地点でした。


 中でも私がショックを受けたのは、下落の影響は軽微だろうと思っていた「都心5区」においても下落が目立つ点です。5区の一角を占める渋谷区では「神宮前4丁目」(最寄り駅は表参道)の調査地点の坪単価が昨年10月で1200万円だったのが1000万円へ、率にすると▲16.7%の下落となっています。(この地点は全地点のなかでもとりわけ高額物件のためブレが大きいものとみられます)


 同じ渋谷区内では、「渋谷区松涛1丁目」(最寄り駅は渋谷)が坪800万円から750万円に率にして ▲6.3%のダウン。

 港区では「赤坂8丁目」(最寄り駅は青山一丁目)が坪900万円→ 850万円に、率にして ▲5.6%のダウン、目黒区では「上目黒3丁目」(同中目黒)が坪500万円→ 450万円、率にして ▲10.0%ダウンしています。

 調査地点が5箇所ある杉並区では横ばいだった一地点を除く4地点で▲3.8~▲5.3%下落。練馬区は3地点すべてが▲1.2~▲2.1%の下落です。

 詳細は野村不動産UN→http://www.nomu.com/column/vol189.html



 野村不動産UNの調査は先端の傾向をデータで把握するには重宝するのですが、調査地点数が少ないのが難点です。3月下旬には国土交通省からことし1月1日付の公示地価調査が発表されますので、全体像はその調査で明らかになるでしょう。

 問題はむしろ今後の先行きです。今回都心部でもあらわれた地価の下落がどこまで落ちるのか。単なる一時的な調整にすぎないのか。それを見極めるには今しばらくの時間が必要です。私の予想ではことし三月は資金繰りに窮した中小のデベロッパーの倒産が相次ぐものと思われます。すでに郊外の物件では「投売り」が始まっていますから。

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竹中工務店がまた施工ミス  

竹中工務店がまた施工ミス住友不のマンションで強度不足のコンクリート使用

12月7日20時1分 時事通信


 住友不動産 は7日、同社が事業主となり、竹中工務店(大阪市)が設計・施工する東京都世田谷区に建設中のマンションで、強度不足のコンクリートを使う工事ミスがあったと発表した。はりを太くするなどの改修を行い、契約者への説明も済んでいるという。竹中工務店は港区で建設中のマンションでも強度不足の鉄筋を使う施工ミスをしている。


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鉄筋強度不足マンション 一部階を解体し、やり直し 竹中工務店 

 読売新聞が20日報じたところによると、大手ゼネコン竹中工務店(大阪市)が都内港区東麻布に建設中の27階建て超高層マンション(高さ約94メートル)の8階部分で、強度の劣る鉄筋が使用されていたことが分かり、同社が8~9階部分を解体して工事をやり直すことがわかったそうです。

 建設中の上層階を丸ごと解体するなんて、初めて聞きました。
 超高層マンション施工を巡っては、清水建設が建設中の千葉県市川市の45階建てマンションで128本の鉄筋不足が明らかになり市や住民を巻き込んで大騒ぎになっています。大手ゼネコンの相次ぐ施工ミスに、現場管理への懸念が広がりを見せることになりそうです。




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都心地価にミニバブル終焉の兆し? 

 今月の16、17日の連休明けのタイミングで国土交通省で基準地価が発表されます。サブプライムショックに伴う世界的な株安の連鎖でREIT市場も急速に収縮の度合いを高めていますが、その影響が日本の実体不動産にどれだけ影響を及ぼしているかーーに関心が高まっています。

 例年、基準地価の発表にあわせて報道が集中するものなのですが、ことしは昨年までとは違い早くも傾向ものの記事がポツポツと出始めました。19日、20日ごろに集中するであろう各メディアの論調を予測するのにはぴったりですが、この先の不動産市況を読むためには、いささか物足りなさも正直感じます

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 最近のREIT相場の大幅下落はみなさんご存じの通りで、これまでの都心地価の高騰劇を支えてきた張本人がREITや私募ファンドなど海外を中心とした不動産投資資金であったことは疑う余地がありません。ただし、乱高下を繰り返す不動産金融の世界と、実物不動産の動きとは必ずしも同一ではないということを思い出して欲しいのです。私自身は、いまの景気回復のスピードが多少の減速感を伴うにせよ今後も当面続くという前提ならば、都心のオフィス賃料と空室率(実需)が激変するとは考えられず、実物不動産の価格は緩やかながらも今後も上昇を続ける、という見方です。




 私の意見をたらたら書くよりも、まずは各紙(誌)の報道を紹介しましょう。

 先陣を切ったのは朝日新聞社の週刊「AERA」9月3日号。
 「バブル 都心地価の下落が始まる 日本版リートすでに下落、最新データは大半が天井」と題し、都心地価が下向きに転じた様子をレポートしています。

 「都心の地価下落は、もう始まっています」
 東京都千代田区の不動産鑑定士、田原拓治さんはこう打ち明ける。
 東京都心の地価高騰が牽引役となり、今年の公示地価は全国平均でも 16年ぶりの上昇となった。ところが、その都心では早くもピークを 過ぎたというのだ。(AERA)



 9日付産経新聞も 都心地価、上げ止まり 海外資金急減/30地点伸び0% というタイトルで都心地価の頭打ち状態を報道しています。

 「高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに頭打ちの様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン(サブプライムローン)問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている」(産経)


 AERAは、8月9~17日のわずか1週間余りで20%近く急落した東証REIT(リート)指数を例に挙げて、「今年6月に入って、潮目が変わった。それまでREIT市場の大きな牽引役となっていた外国人投資家が、急に売り越しに転じたのだ」と指摘しています。

 売り越しに転じた理由をAERAは、REITアナリストの山崎成人さんの言葉を引き、「金利の上昇で、REITの配当利回りと(国債の)長期金利の金利差が縮まったことに加え、海外投資家はオフィス賃料の上昇を見込んだものの、期待したほど上がらなかったために売りに転じたのです」「サブプライムショックを機に、海外ファンドは投資リスクを見直すことになった。その結果、海外投資家の動きは鈍り、日本の不動産市場への投資は止まる。結果として、サブプライムショックが日本の不動産価格を沈静化し、不動産バブルを止めてくれるきっかけとなるでしょう」

 産経もまた、山崎さんのコメントを採用しています。

 「山崎さんは『海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう』と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。」

 

 ファンド資金の流れに変化が生じたことが実物経済にどんな影響を及ぼすのでしょうか。AERAも産経もすでに地価は「上げ止まり」と指摘しています。AERAも産経も、地価の頭打ちの根拠として、
野村不動産アーバンネットの調査資料を基に論を展開しています。

 「野村不動産アーバンネット(東京)が7月、東京23区内の住宅地51地点を抽出した地価動向調査によると、7月1日時点におけるこの1年間の地価の伸び率は21.4%。しかし、直近3カ月の伸び率は3%にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。また、地点ごとにみると、「港区赤坂8丁目」「渋谷区神宮前4丁目」など、調査地点の半分以上にあたる30カ所の伸び率が0%を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している」(産経

 「この51地点の値動きを最近の3カ月間で見ると、実は半分以上の30地点で変動率は0%となっている。残る21地点が上昇しているため、平均値では3カ月間も上昇はしている。しかし、前回の4月調査と比べると上昇地点数は39からほぼ半減した。
 「半分以上が上昇率ゼロ。これは、いまが地価のピークであることの証拠でしょう」と田原さんは分析する。

 しかも、半分以上が変動率ゼロなのに、マイナス地点は一つもない。これは統計学的にいささか不自然だと田原さん。それはつまり、趨勢としてはすでに地価下落であっても、その場合は売買自体が成立しにくくなるため、「下落」のデータが表面化するのは遅れる傾向があるのだという。(AERA




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一部屋最高で5億8000万円~大阪のマンション 

 大阪は北浜の三越大阪店跡地で建設が進められている日本一の高層マンション「ザ・キタハマ・タワー&プラザ」(54階建、209メートル)のモデルルームが5日、報道陣に公開されました。

 マンションは09年3月の完成予定。総戸数465戸。販売予定価格は、最上階の一室(303平方メートル)で5億8000万円台を筆頭に約40戸が「億ション」だということです。

 バブル期には10億円を超える物件が販売されたこともありますが、バブル崩壊後では文句なく最高値ですね。

 各戸の平均面積は約81平方メートル、平均価格は6700万円台ということです。

近鉄が大阪・阿倍野に高さ300M、日本一の超高層ビル~横浜ランドマークタワー抜く 

 近畿日本鉄道は8日、大阪市阿倍野区の近鉄百貨店阿倍野本店を建て替え、百貨店ホテル、オフィスなどから成る超高層ビルを建設すると発表しました。

 地上59階地下5階で、高さ約300メートルで、現在トップの横浜ランドマークタワー(横浜市、296メートル)を抜いて日本一の高さのビルとなります。総事業費は700億~900億円。2014年春の完成を目指すということです。

 
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東京駅前に新丸ビル完成 

 

 三菱地所が東京駅前で建設していました大型複合ビル「新丸の内ビルディング」(略称・新丸ビル)がほぼ完成し、17日報道陣に公開され、行ってきましたよ~。27日にはグランドオープンします。

 新丸ビルは、老朽化した新丸ビルを建て替えたもので、地上38階建て、高さ198メートル。行幸通りを挟んで並び立つ「丸ビル」より約18メートルのっぽになりました。外壁の色は違いますが、駅側からみえうと双子のビルのようです。

 地下1階から地上7階までの商業施設には、153の店舗やレストランが入居する予定。地下から一階、そして二階へのエスカレーターのあるエントランスホール部分はシックで実に格調高い雰囲気でした。

 10階から37階のオフィスゾーンには、日興シティグループ証券やJFEホールディングスなどが入居し、竣工時は満室で稼動します。
秋には、高級ホテル「ザ・ペニンシュラ東京」が開業する予定。


エイビーロード

丸ビルと新丸ビル












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